Архив для Июнь, 2014

Гражданский Жилищный Форум с 1 по 5 октября

Институт недвижимости

Институт недвижимости приглашает посетить Гражданский Жилищный Форум

Институт недвижимости приглашает посетить Гражданский Жилищный ФорумВ Санкт-Петербурге с 1 по 5  октября 2014 года состоится VIII Гражданский Жилищный Форум.

Форум объединяет значимые мероприятия для российского рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. Для профессионалов с 1 по 3 октября в рамках ГЖФ состоится Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс (место проведения – Гостиница Sokos Hotel Olympia Garden). На 2 октября назначена церемония награждения победителей Национального конкурса в сфере строительства и недвижимости CREDO. В этот же день пройдет Петербургский ипотечный форум.
Для населения состоится выставка-семинар «Жилищный проект», которая будет проходить 4 и 5 октября в СКК.

Деловая программа Конгресса также включает проведение следующих мероприятий:
•    Мастер-классы, бизнес-туры (1 октября).
•    Петербургский Ипотечный Форум (3 октября)

В рамках Конгресса состоятся тематические конференции, симпозиумы и круглые столы (2-3 октября). Темы для обсуждения:
-  Развитие жилищного строительства в России;
-  Риэлторский бизнес: актуальные вопросы и проблемы развития;
-  Государственные жилищные программы;
-  Механизмы снижения рисков на рынке недвижимости;
-  Риэлтор на рынке новостроек: практика взаимодействия
с застройщиком и технологии продаж;
-  Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства;
-  Информационные ресурсы и технологии на рынке недвижимости;
-  Реклама и PR на рынке недвижимости;
-  Клиенты на рынке недвижимости: вчера, сегодня, завтра;
-  Вопросы ценообразования на рынке недвижимости;
-  Система профессионального образования и подготовки кадров
на рынке недвижимости;
-  Рынок загородной недвижимости: тенденции, проблемы, перспективы;
-  Элитная недвижимость в России и за рубежом;
-  Рынок зарубежной недвижимости;

Подробнее ознакомиться с проектом деловой программы Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса можно на сайте www.gilforum.ru (раздел «Жилищный конгресс», рубрика «Программа конгресса»).

          Для участия в Конгрессе необходимо подать заявку на сайте www.gilforum.ru в разделе «Жилищный конгресс» (рубрика «Регистрация»). Предусмотрены различные формы участия: платный и бесплатный пакеты.

        С программой выставки-семинара «Жилищный проект», условиями участия в выставке можно ознакомиться на сайте www.жилпроект.рф

ГЖФ проходит при поддержке органов власти Санкт-Петербурга, Краснодара,  Республики Карелия, Вологодской и Новгородской области, Пермского края, а также крупнейших профессиональных объединений. Организатором Гражданского Жилищного Форума является Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».

Дополнительная информация:
тел. (812) 325-06-94,  www.gilforum.ru

Семинар Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами (с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2014 года-ст.220 НК РФ по имущественному вычету)».

Семинар Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами

24 июня 2014 г. с 18.30 до 21.30 час

Семинар Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами (с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2014 года-ст.220 НК РФ по имущественному вычету) .

В ходе семинара Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами, будут рассмотрены следующие вопросы:

  • Особенности налогообложения доходов, полученных в денежной и натуральной форме по договорам купли-продажи, дарения и мены недвижимого имущества.
  • Налогообложение при уступке прав по договорам долевого участия в строительстве.
  • Имущественные налоговые вычеты.
  • Налоговое планирование сделок.
  • Правила определения 3-летнего срока владения недвижимостью в целях налогообложения при разделе общего имущества, приобретения имущества в общую совместную собственность, изменении состава участников общей собственности, приобретении имущества в порядке наследования и других случаях.
  • Налогообложение сделок с участием несовершеннолетних.
  • Порядок декларирования и уплаты НДФЛ.
  • Ответственность за нарушение налогового законодательства.

Ведет семинар Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами :

Демидова Марина Геннадьевна – главный специалист центрального районного отдела КЗРиЗ, доцент кафедры юриспруденции Балтийского института экологии, политики и права.

Время проведения семинара24 июня 2014 г. с 18.30 до 21.30 час.
Место проведения семинара: Невский пр., 87/2, 4 этаж, НОУ «Институт недвижимости»
Стоимость семинара1500 руб.
Запись по телефонам: 717-87-90, 717-79-48

Риски покупки недвижимости в Крыму

риски покупки недвижимости в крыму

Риски покупки недвижимости в Крыму

Правительство анонсирует планы по развитию региона Крым как туристической мекки России. Опросы аналитиков пестрят данными буквально ежечасного удорожания земли и квартир Крыма.  Как результат аналитики и риэлторы констатируют всплеск интереса к приобретению недвижимости на Крымском полуострове. Но торопиться с приобретением нельзя.

Приобретение курортной недвижимости следует рассматривать с точки зрения юридической – безопасность вложения от право притязаний и обременений покупки, и экономической – прогноз изменения цены за время владения, периодичность использования и т.д.

Юридические проблемы приобретения следующие:
1.   Недвижимость в Украине (так же как и в России) подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно ГК УР право собственности на недвижимое имущество возникает в момент регистрации права в Государственном реестре вещных прав. Общеукраинский Государственный реестр физически располагается в Киеве. Сегодня доступ к реестру, а значит, к сведениям о правообладателях недвижимости не возможен. Крым с 07 марта 2014 года от государственного реестра отключен, соответственно подтвердить полномочия по распоряжению, получить информацию об отсутствии/наличии арестов, обременений (отягощений) на недвижимое имущество из реестра невозможно. Верить на слово по  имеющимся у собственника на руках документах о собственности нельзя, так как они могли давно утратить юридическую силу (объект мог быть обременен или перепродан и не один раз.) Более того, переход права собственности на недвижимость подлежит государственному регулированию, нарушение порядка регистрации сделок повлечет их недействительность.
2.   Указом Президента РФ от 21 марта 2014 г. № 168  “Об образовании Крымского федерального округа” в РФ образован Крымский федеральный округ. Но в острой фазе международной дискуссии находится статус полуострова: Киев, страны ЕС, США не признают измененный правовой статус территории и результат проведенного референдума. Верховная рада приняла закон о присвоении полуострову статуса временно оккупированной территории, в соответствии с которым любая сделка относительно недвижимого имущества, заключенная с нарушением украинского законодательства, считается ничтожной. С присвоением Крыма к РФ на него распространяется российское законодательство, но противостояние двух государств приведет к тому, что к россиянам, оформившим сделку по приобретению недвижимости, могут начать применять санкции вышеперечисленные страны, вплоть до ограничения въезда в страны, не признавших референдум.
3.   До сих пор неясно, как вообще изменятся  право устанавливающие документы на недвижимость, территориальная принадлежность которой находилось в одной правовой юрисдикции, а теперь перешла в другую. В какой денежной единице правильно вести расчет так, чтобы указанную сумму можно было однозначно трактовать как цену договора, поскольку в соответствии с ГК РФ и ГК УР цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия договоренности сторон о цене, договор о продаже недвижимости считается не заключенным.
4.   При операциях с землей  следует иметь в виду, что на территории Крыма введен мораторий на приватизацию земли и республиканской собственности до утверждения схемы размещения объектов инфраструктуры образования, здравоохранения, обороны, безопасности. Эта мера свидетельствует о государственном регулировании и сдерживании повышенного интереса к прибрежным земельным участкам, призвана предотвратить несанкционированное изменение границ земельных участков, неконтролируемую застройку полуострова, в том числе приморских территорий. Из-за невозможности проверки статуса земли невозможна реализация права собственности на дома с земельным участком и земельные участки без строения, оформленные в соответствии с украинским законодательством, а подлежащие последующей регистрации уже по российскому законодательству.
Экономический прогноз инвестиций в недвижимость Крыма, по мнению генерального директора ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» Антона Баранова, не отвергает снижение цен на недвижимость. Повышенный спрос среднестатистического покупателя на «недорогую квартиру у моря» и серьезных инвесторов на санатории или земельные участки на берегу моря пройдет, а вопрос о том, по силам ли нам заплатить громадную цену за присоединение Крыма, останется. Без баснословных вложений (возможно, превышающих «олимпийский уровень») привлекательность этого региона не поднять. Если эффективность российской экономики не перестанет падать, в Крыму все может остаться по-прежнему, и тогда среднесрочная перспектива роста цен будет сомнительной.
Действия России сейчас направлены на переход на территориях Крыма и Севастополя на российскую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на российскую систему государственного кадастрового учета. В противоречие этому в Министерстве юстиции Украины предлагают одобрить норму, разрешающую удостоверять договоры купли-продажи недвижимости Крыма гражданам Украины  «у любого нотариуса, который есть в Украине» и предлагается это сделать в соответствующих службах Запорожской и Херсонской области. По российскому законодательству такие сделки не будут иметь юридической силы. Неопределенность правовых последствий таких операций с недвижимостью лишит граждан гарантии защиты права собственности.
В такой нестабильной правовой и политической ситуации черноморское побережье становится рискованным объектом для инвестиций с неясным правовым положением и создает идеальные условия для мошенников. С целью захвата недвижимости преступники могут подделывать право устанавливающие документы на недвижимость. По информации СМИ закрытию реестров регистрации прав предшествовало их внештатное отключение, говорилось о рейдерском захвате. Мошенники имели возможность собрать достаточно информации и подделать часть документов для нужд фиктивной продажи. Способ обмана покупателей – получение задатка по поддельным документам на продаваемое жилье. Поскольку недвижимость, чаще всего с заниженной стоимостью, может быть «продана» достаточно быстро, покупателю предлагается едва ли не на месте внести аванс/залог/задаток в большом размере. Предъявляемые “правоустанавливающие документы” выглядят реальными, но не являются действительными.
Законным и безопасным путем сегодня купить недвижимость в Крыму нельзя. Работа при отключенных реестрах прав – разгул для аферистов, так как вероятна продажа арестованного имущества или двойные продажи одного объекта. Если кто-то и возьмется сейчас оформлять сделку с имуществом, то это будет вне какого-либо правового поля, покупатель не сможет зарегистрировать свое право собственности, в реестре собственником останется предыдущий владелец. Хотя крымчане нашли способ, как оформлять сделку без доступа к реестрам. Большинство крымских риэлторских компаний заключают с клиентами предварительные договоры с отсрочкой проведения сделки, допустим, на полгода. При этом покупатель вносит аванс в размере половины или более стоимости квартиры. В то же время нельзя не понимать, что изменение цен на крымском рынке может поставить под сомнение завершение такой сделки. Очевидно, что в ситуации роста цен продавец не будет заинтересован в продаже по зафиксированной ранее цене. Тогда покупатель в лучшем случае может надеяться на возврат денег.  Конечно, потеря бдительности потенциальных покупателей жилья активизирует аферистов, риск мошенничества резко возрастает, но другого механизма еще нет.
Однако не стоит экономить на собственной финансовой безопасности. Приобретая квартиру или жилой дом с участком, лучше обратиться к квалифицированным юристу и нотариусу, которые проведут оценку подлинности всех документов, проверят объект на ограничения, а также окажут ряд прочих услуг, направленных на обеспечение законности и чистоты сделки. Не стоит особо полагаться в этом на агентства недвижимости и частных риелторов, которые не только часто бывают непорядочными и неквалифицированными, но и юридически, ни за что не отвечают. По предварительной информации Работа Росреестра, позволяющего регистрировать сделки с недвижимостью, полноценно начнется только с 1 июня. На сегодняшний день нотариусам рекомендовано только консультировать клиентов по вопросам приобретения недвижимости. Пока не будут решены все вопросы, касающиеся перехода на российское законодательство и государственной регистрации права собственности, сделки купли-продажи нотариусы не проводят.
Стоит заметить, что весь оборот недвижимости в Украине подлежит обязательному нотариальному удостоверению, именно на нотариат возложена ответственность за законность сделки. В то время как в России возможно приобретение недвижимости и без участия квалифицированного юриста, что даст плодородную почву мошенничеству и после начала работы Росреестра. Наряду с признанием за Крымом особой экономической зоны, необходимо, на мой взгляд, подумать о безопасности собственников и покупателей недвижимости, максимально вовлечь нотариат в оборот недвижимости  и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок, как пример эффективной защиты права собственности.

Апрель 2014
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

РОСРЕЕСТР И НОТАРИАТ, УСКОРЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ, РАЗГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

росреестр и нотариат

РОСРЕЕСТР И НОТАРИАТ:
УСКОРЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ, РАЗГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

С 1 февраля 2014 года Федеральный закон №379-ФЗ позволяет органам регистрации осуществлять ускоренную государственную регистрацию права собственности нотариальных сделок. В соответствии с ФЗ срок государственной регистрации составляет 5 рабочих дней. В тоже время срок государственной регистрации права собственности сделок в простой письменной форме в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п.3 ст.13 составляет 18 календарных дней со дня приема заявления и документов.
379-ФЗ не просто изменил срок регистрации на основании нотариальной сделки, а сделал это одновременно сняв с системы государственной регистрации обязанность осуществлять в соответствии со ст. 13 ФЗ-122  правовую экспертиза документов, в том числе проверку законности нотариальной сделки. За Росреестром сохранилась обязанность лишь установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Федеральным законом.
Из чего следует, что ответственность за проверку законности нотариальной сделки больше не распределена между Росреестром и нотариусом, излишняя дублирующая функция снята. Встает логичный вопрос, насколько оправданы такие изменения? Сокращение срока это хорошо, но не приведет ли уменьшение функций Росреестра к дополнительному правовому риску сторон сделки?
Дело в том, что Росреестр, к сожалению, не в состоянии обеспечить надлежащую правовую защиту сторон. Осуществляя проверку законности сделки, Росреестр не проводит проверку по основному элементу сделки – он не устанавливает волю сторон. Более того, Росреестр не контролирует цену сделки, не обеспечивает разъяснения сторонам правовых последствий того, под чем они подписались.
Росреестр, наделенный государственным авторитетом и публично признавая права собственности по сделкам в простой письменной форме, не контролирует обеспечение ее законности. Де-факто, осуществляя лишь учетную функцию, оставляет весь риск последствий на участниках сделки.
Ситуация со сроками регистрации также до сих пор не решена. Указанные в законе сроки регистрации на практике не выдерживаются. Ответ руководителей Росреестра простой – указанный в законе срок, это срок регистрации, а срок выдачи документов и ответственность за его нарушения не предусмотрена. В итоге регистрируется переход права в установленный срок, а документы выдаются с задержкой от пяти дней до месяца.
Вопрос со сроками регистрации созданные МФЦ по оказанию гос.услуг не решат. Затягиваются сроки регистрации из-за правовой экспертизы документов, плохого программного обеспечения, некомплектности штата специалистов, забюрократизированности центрального аппарата Росреестра в Москве. Функция МФЦ это принятие пакета документов на регистрацию и передача их в Росреестр. И если в самом Росреестре при приеме документов специалист может обратить внимание или ответить на несложный вопрос по комплектности документов, то в МФЦ и этой информации вы не получите. Кроме того, срок регистрации по поданным документам через МФЦ увеличивается на время пересылки до Росреестра в среднем на 4 дня.
Росреестр сегодня не способен справиться с возложенными на него функциями обеспечения законности основания регистрации перехода права собственности. Необходимо передать альтернативную возможность государственной регистрации права собственности нотариусам, как это сделано не только в странах Еврозоны, но и в Украине. Нотариус – представитель государства, часть правоохранительной системы и высококвалифицированный юрист. Он должен иметь возможность в режиме реального времени не только производить регистрацию по нотариальным сделкам, но и получать выписки, регистрировать обременения и т.д. Эта мера полностью ликвидировала бы коррупцию в системе Росреестра, ускорения регистрации уйдут в прошлое. Позитив для рынка недвижимости был бы огромный.

Апрель 2014
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

Что нужно знать о брачном контракте

о брачном договоре

Что нужно знать о брачном контракте?

Основным способом регулирования имущественных отношений супругов является брачный договор. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. (Ст. 40 СК РФ). Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Брачный договор, заключенный в простой рукописной форме, ничтожен. Брачный договор носит сугубо личный характер, следовательно, его нельзя заключить по доверенности через представителя. Имеется два важных момента, на которые нужно обратить внимание.

Во-первых, брачный договор регулирует только имущественные отношения между супругами (будущими супругами). По умолчанию закон устанавливает общесовместный режим собственности супругов на любое имущество, приобретенное ими в период брака (ст.256 ГК РФ). В то же самое время, именно брачным договором, такой порядок можно изменить. Брачный договор может регулировать правоотношения по поводу всего имущества супругов или его части. Например, в брачном договоре стороны часто указывают, что на имущество, приобретенное супругами во время брака, устанавливается раздельный режим собственности и как следствие имущество, оформленное на имя одного из супругов, является его частной собственностью. Вследствие чего, для проведения сделки по отчуждению такого имущества, согласие другого супруга истребовать не нужно. Брачным договором можно изменить правовой режим имущества, приобретенного одним из супругов до брака, то есть установить общую совместную собственность на имущество, купленное или полученное в дар одним супругом до заключения брака. Брачным договором супруги также могут предусмотреть, что в случае хотя бы и существенного увеличения стоимости имущества за счет общих вложений, правовой режим их раздельной собственности на это имущество не меняется. Если супруги не предусмотрят такое условие брачным договором, то личное имущество супруга (добрачное имущество) может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

Во-вторых, если стороны хотят распространить действие брачного договора не только на период действия брака, но и после его расторжения, то это необходимо прямо указать в договоре. Иначе, после расторжения брака, стороны автоматически возвращаются в режим общесовместной собственности на нажитое имущество, т.е. все имущество принадлежит сторонам поровну.

Также внимание хотелось бы обратить на то, что согласно ст.44 СК РФ суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. На практике это означает, что закон не допускает сильного «перекоса» в распределении совместно нажитого имущества в пользу только одного из супругов. Случается так, что супруг убеждает супругу основной семейный актив (как правило, это недвижимость) по брачному договору оформить в его частную собственность. Такой договор имеет мало шансов «устоять» в суде, если супруга в дальнейшем решит его оспорить.

Не стесняйтесь спрашивать нотариуса обо всех интересующих вас вопросах в момент заключения брачного договора. Нотариус, как высококвалифицированный юрист, обязан бесплатно вас проконсультировать по всем юридическим аспектам соглашения, именно для этого он и работает в своей профессии.

Июнь 2014
Автор: Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

Налог на доход с продажи жилья не будет уплачиваться

Налог на доход с продажи жилья не будет уплачиваться

Налог на доход с продажи жилья не будет уплачиваться

Чиновники подготовили изменения в порядке налогообложения граждан. Российский Минфин выступил за отмену налога на доход с продажи единственного жилья. Это указано в документе, подготовленном ведомством, «Основные направления налоговой политики РФ на 2015 год».

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров поясняет: «Существующий порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества, наряду с отсутствием обязательной квалифицированной юридической поддержки сторон, это основные причины по которым стороны, не понимая правовых последствий, совершают оспоримую, а иногда и недействительную сделку.

По своему опыту могу отметить, что более 80 процентов сделок с недвижимостью совершаются продавцом, имеющим единственную жилую недвижимость. Причины продажи самые разные. От переезда в другой город до «размена» жилплощади по семейным обстоятельствам. Около 30 процентов из этого числа продавцов владеют недвижимостью менее 3 лет. Соответственно, при среднем росте цен на недвижимость собственность продавца растет в цене минимум на 10 процентов в год. Оплату налога в размере 13 процентов посчитать не сложно. Ситуация усугубляется значительно, если сам продавец приобретал недвижимость на вторичном рынке без участия нотариуса, с указанием кадастровой стоимости, которая ниже рыночной на 20-30 процентов. Понятно, что сумма налога значительно увеличивается.  Вот и начинают незадачливые продавцы в целях минимизации налогов не без профессиональной помощи риэлторов «изобретать» схемы продаж со всевозможными дополнительными соглашениями и подковерными расписками.

Гражданский оборот и государство как следствие от нововведения только выиграют. Государство, и так де-факто, этот налог не интересует. Он слишком сложный для контроля. Цена сделки при купле продаже устанавливается по соглашению сторон и доказать занижение стоимости объекта, не вникая в условия договора, очень сложно. К слову, в Европе этот налог исчисляется и оплачивается через нотариуса в момент совершения сделки. Именно нотариус, контролируя цену, не удостоверит недействительную сделку».

Июнь 2014
Автор: нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров


Подпишитесь на новостную рассылку НОУ "ИН"
чтобы быть вкурсе новых курсов, семинаров, тренингов для Вас.